Si vous avez un projet commercial à mettre en œuvre, la moindre des étapes que vous devez franchir est de trouver un local à un prix compétitif. Ce qui n’est souvent pas chose facile, car vous devez savoir bien négocier. Aussi, connaître préalablement les règles de calcul du loyer de ce type d’appartement vous permettra d’être sûr d’avoir conclu une bonne affaire. Découvrez dans ce billet comment calculer un loyer pour un local commercial.
Plan de l'article
Calculer un loyer pour un local commercial : les critères à prendre en compte
Pour bien calculer le loyer d’un local commercial, il faut prendre en compte plusieurs critères, et l’emplacement en fait partie. En effet, il constitue l’élément le plus fondamental de cette liste. Si la boutique se situe dans une zone très fréquentée, même petite de surface, son loyer peut être plus élevé que celui d’un grand appartement sis dans une localité moins affluente.
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En outre, le calcul du loyer prend en compte les caractéristiques du local, lesquelles sont variables. Si, de manière générale, les appartements présentent une forme carrée ou rectangulaire, leurs surfaces, leurs états généraux, leurs agencements, etc. diffèrent presque toujours. Aussi, les équipements y afférents, l’existence ou non de terrasse ou d’annexes sont autant de caractéristiques qui participent au calcul du loyer.
De plus, lorsque le bail d’un local commercial est plus contraignant, le loyer est revu à la baisse, et inversement. Enfin, d’un commun accord, le futur bailleur et le locataire peuvent répartir les taxes et charges. Cela influe sur le loyer. D’autres critères peuvent être ajoutés à ceux-ci. C’est notamment le cas lorsque la localisation de l’appartement est pressentie pour accueillir une nouvelle infrastructure, susceptible d’agrandir la clientèle du commerçant.
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Calculer le loyer d’un local commercial au pied carré
Par cette méthode, le propriétaire fixe un prix par mètre carré (m²), lequel est multiplié par la surface totale de l’espace. Celui-ci correspond toutefois au tarif du marché et ne prend pas en compte les diverses taxes et impôts, ou d’autres charges. Comme mentionné plus haut, ce coût est variable en fonction des caractéristiques du local, en l’occurrence sa commercialité, c’est-à-dire son aptitude de générer du chiffre d’affaires pour le commerçant considéré. »
Elle varie d’un endroit à un autre. Par exemple à Paris, le m² est loué à 1 200 € par an au milieu des rues de Rennes. Il est de 5 000 € par m² par an dans les proximités de la rue Saint-Placide. Ce prix reste inchangé au niveau du Boulevard Haussmann dans les endroits où les grands magasins se multiplient.
Calcul d’un loyer d’un local commercial
Tout d’abord, retenez que la valeur locative d’une boutique est pondérée en fonction de sa situation, sa localisation ou la contribution de chacune de ces parties. Si votre local se situe par exemple au rez-de-chaussée, sa valeur locative sera différente d’un appartement de même dimension sis au premier étage.
Pour calculer le montant que vous êtes appelé à verser à votre propriétaire, vous devez vous baser sur les 10 % du coût de la cession du local. Vous les ajoutez au loyer annuel, puis vous divisez le résultat obtenu par la surface pondérée.
Calcul du loyer sur pourcentage des bénéfices
Très fréquent dans les pays anglophones comme le Royaume-Uni, ce type de calcul de loyer provient d’une forme d’accord où le commerçant-locataire verse un pourcentage de ses bénéfices au bailleur. Autrement dit, il paiera en plus du loyer de base un pourcentage sur les recettes brutes qu’il aura eu à réaliser s’il dépasse un certain nombre de chiffres précédemment définis. Cela s’appelle pourcentage sur un certain bénéfice de base.
De même, il existe un autre accord selon lequel le bailleur exige de son locataire le paiement d’un pourcentage supplémentaire sur ses recettes commerciales brutes, quel que soit son chiffre d’affaires. C’est le pourcentage du bénéfice brut.
En définitive, le calcul d’un loyer d’un local commercial est beaucoup plus complexe et repose sur plusieurs critères. Le locataire a, donc, l’obligation de connaître comment se fait ce calcul afin de s’assurer qu’il réalise une bonne affaire en louant telle ou telle boutique à un tel prix.
